Wohnungsgruppe verklagt Huntington Beach wegen Verweigerung eines Wohnprojekts mit gemischtem Einkommen
LOS ANGELES, — Californians for Homeownership, eine gemeinnützige Organisation, die von der CALIFORNIA ASSOCIATION OF REALTORS® (C.A.R.) gesponsert wird und die kalifornienische Wohnungskrise durch Schlagstreitigkeiten angehen will, heute angekündigt, dass sie eine Klage gegen die Stadt Huntington Beacheingereicht hat. Die Klage stellt die Ablehnung eines 48-köpfigen Wohneigentumsprojekts mit gemischtem Einkommen in Swieflum in Swieflum in Swieflum in Swieflum in Swieflum in Swiere. Dies ist die erste Klage der Organisation nach dem kalifornischen Housing Accountability Act, auch als “Anti-NIMBY-Gesetz” bezeichnet. Das Gesetz verbietet es Städten, zoningkonforme Wohnungsbauprojekte zu verweigern.
“HuntingtonBeach stellte die Wohngegner über den dringenden Bedarf der Region an mehr Wohnraum und lehnte ein Projekt ab, das 48 Familien geholfen hätte, ihre Träume von kalifornischem Eigenheim zu verwirklichen”, sagte c.A.R. President Jared Martin. “Städte wie Huntington Beach müssen verstehen, dass es Konsequenzen für die Verletzung des staatlichen Wohnungsrechts gibt.”
Kalifornien steckt mitten in einer schweren Wohnungs- und Erschwinglichkeitskrise. Der Staat hat ein Wohnungsdefizit von 2 Millionen bis 3,5 Millionen Wohnungen und rangiert auf Platz 49 von 50 Staaten in der Zahl der Wohneinheiten pro Kopf.
Um die Krise zu bewältigen, hat der Staat seit langem die Praxis, den regionalen Wohnungsbedarf zu ermitteln und die Städte zu verpflichten, Gebiete zu identifizieren, in denen Wohnraum entwickelt werden kann, um diesen Bedarf zu decken. Wohnfeindliche Städte haben diese Regeln auf immer kreativere Weise untergraben. Eine gängige Technik besteht darin, Zonierungskriterien zu schaffen, die so vage und subjektiv sind, dass sie es der Stadt ermöglichen, jedes Projekt nach Belieben ein Veto einzulegen. Als Reaktion darauf hat der Staat Gesetze entwickelt, um sicherzustellen, dass Städte ihren Flächennutzungsplänen gerecht werden und Städte bestrafen, wenn ihre Pläne keinen angemessenen Wohnraum schaffen.
Das Housing Accountability Act ist ein solches Gesetz. Sie verpflichtet die Städte, spezifische, objektive Kriterien zu verwenden, um potenzielle Wohnbebauung zu bewerten. Es macht es auch für gewählte Beamte schwierig, die Bewertung eines Projekts zu überstimmen, das von den professionellen Mitarbeitern einer Stadt durchgeführt wird. Diese Regeln geben Entwicklern die Vorhersehbarkeit, die sie benötigen, um Zeit und Geld in Pläne für eine potenzielle Wohnbebauung zu investieren. Das Gesetz erlaubt auch Gemeinnützigen wie Californians for Homeownership, im Namen des öffentlichen Interesses an mehr Wohnraum zu klagen, ohne die Beteiligung des Entwicklers.
Das vorgeschlagene Projekt, um das es in der Klage der gemeinnützigen Organisation geht, würde 48 Eigentumswohnungen in einem vierstöckigen Gebäude mittlerer Dichte mit einem Café im Erdgeschoss anbieten. Fünf der Einheiten (10 Prozent) würden bezahlbaren Wohnraum bieten. Das Gebäude würde ein Spirituosengeschäft, ein Einfamilienhaus und einen Teil einer Autowaschanlage auf einem Grundstück vor der Ellis Avenue in der Nähe der Kreuzung mit dem Beach Boulevard ersetzen – zwei wichtige Durchgangsstraßen in der Stadt. Im Rahmen des spezifischen Plans “Beach und Edinger Corridors” wurde diese Kreuzung als einer der Knotenpunkte eines begehbaren Stadtviertels mit Geschäften und Mehrfamilienhäusern ausgewählt. Das Projektgelände befindet sich direkt gegenüber der Ellis Avenue von einem 274-Einheiten-Apartmentkomplex, der 2015 in etwa doppelter Dichte des vorgeschlagenen Projekts gebaut wurde.
“Dieses Projekt befindet sich genau dort, wo die Stadt sagte, dass Wohnungsbauträger bauen sollten”, sagte Matthew Gelfand, der interne Prozessbevollmächtigte der Gruppe. “Der Entwickler arbeitete eng mit der Stadt zusammen, um ein schönes zoningkonformes Projekt zu entwerfen. Es verdiente sich die Empfehlung der städtischen Mitarbeiter, die feststellten, dass sie alle Anforderungen der Stadt erfüllte.”
Doch als das Projekt der Planungskommission vorgelegt wurde, stieß es auf erheblichen Widerstand der Anwohner. Die Kommission hat die Bemerkungen der Öffentlichkeit parodiert. Ein Planungskommissar stellte fest, dass das Projekt zwar “den entsprechenden Coderichtlinien entspricht”, es aber abgelehnt werden sollte, da es nicht dem “Geist” der Stadtregeln entspricht. Er warf dem Entwickler auch vor, sich außerhalb des öffentlichen Sitzungsprozesses nicht mit den Planungsbeauftragten getroffen zu haben und keine Hightech-Vorschau auf das Projekt anzubieten, zum Beispiel mit Virtual-Reality-Brillen. Die Kommission wies die Bediensteten an, mit Gründen zurückzukehren, um das Projekt abzulehnen.
Die endgültigen Ergebnisse der Stadt für die Verweigerung konzentrierten sich auf Verkehrsauswirkungen, obwohl die Verkehrsanalyse des Projekts zeigte, dass es während der Hauptverkehrszeiten nur ein Auto alle zwei bis drei Minuten entlang der Ellis Avenue erzeugen würde, eine Durchgangsstraße mit vier Fahrspuren in den relevanten Fahrtrichtung. Die Stadt warf dem Projekt auch vor, nicht mehr Verkaufsflächen einzubauen, obwohl zusätzliche Verkaufsflächen zu einem drastisch höheren Fahrzeugverkehr zum und vom Projekt führen würden.
“Die Ergebnisse waren vorgegeben”, sagte Gelfand. “Die Beschwerden von Nachbarn und der Planungskommission konzentrierten sich nicht auf die Besonderheiten dieses Projekts, sondern auf die Idee, mehr Menschen entlang der Ellis Avenue leben zu lassen, obwohl genau dort die Stadt den Bauträgern sagt. Letztendlich hat die Planungskommission vage Gründe angeführt, die dazu genutzt werden könnten, jede zoningkonforme Wohnbebauung auf dem Gelände zu verwehren. Die Ergebnisse der Stadt sind intern inkonsistent und bestehen nicht den grundlegendsten “Geruchstest”, geschweige denn die hohe Messlatte, die durch das Housing Accountability Act festgelegt wurde.”
Huntington Beach ist gut darin geübt, die Wohnbebauung zu behindern. Der Staat Kalifornien war kürzlich gezwungen, die Stadt wegen ihrer Entscheidung zu verklagen, die Anzahl der neuen Einheiten, die im Bereich des Beach- und Edinger Corridors Specific Plan erlaubt sind, unrechtmäßig zu reduzieren, ohne alternative Wohnstandorte anderswo in der Stadt zu identifizieren. Die Stadt hat ihrerseits Klagen eingereicht, um mehrere staatliche Wohnungsgesetze für ungültig zu erklären, und sie hat kürzlich angekündigt, dass sie versuchen wird, zwei weitere für ungültig zu erklären. Diese Klagen sind im Gange.
In ihrer Klage beantragt Californians for Homeownership eine Anordnung, die die Verweigerung der Stadt zu kippen, sowie die Erstattung ihrer Kosten und Anwaltskosten. Weitere Informationen, einschließlich der Klage gegen Huntington Beach, finden Sie auf der Website der Organisation unter: https://caforhomes.org/hblawsuit
Californians for Homeownership ist eine 501(c)(3) Non-Profit-Organisation, die von der CALIFORNIA ASSOCIATION OF REALTORS gesponsertwird ®, die sich der Verwendung rechtlicher Instrumente zur Bewältigung der kalifornischen Wohnungskrise widmet. Zu lange haben die kalifornischen Städte die Einhaltung des staatlichen und föderalen Wohnungsrechts als fakultativ behandelt. Die Organisation versucht, diese Haltung zu ändern, indem sie das Gesetz proaktiv durchsetzt, im Namen des wichtigen öffentlichen Interesses, dass Familien auf allen Einkommensebenen zusätzliche Wohnungen zur Verfügung stehen. Californians for Homeownership wurde von der CALIFORNIA ASSOCIATION OF REALTORS® (C.A.R.) gegründet und erhält finanzielle Unterstützung von C.A.R. und privaten Spendern. Um heute einen steuerlich absetzbaren gemeinnützigen Beitrag zu leisten, besuchen Sie caforhomes.org.
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